Liegenschaftenhandel: Fallstricke bei Umstrukturierung in eine AG

Investitionen in Immobilien boomen zurzeit und mit ihnen nimmt ebenfalls die Anzahl von Liegenschaftenhändlern zu. Aus Haftungsgründen oder im Rahmen der Nachfolgeplanung entschliesst sich ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler oft, seine Personenunternehmung in eine juristische Person (z.B. eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH, oder Aktiengesellschaft, AG) umzuwandeln. Dies kann jedoch erhebliche Steuern auslösen – wie dies das Bundesgericht in einem neueren Entscheid1 in Erinnerung gerufen hat.

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Gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler

Handelt eine steuerpflichtige Person gewerbsmässig mit Liegenschaften, unterliegen die Einkünfte und die Kapitalgewinne (Differenz zwischen Verkaufspreis und Buchwert) der Einkommenssteuer aus selbständiger Erwerbstätigkeit und damit auch den Sozialabgaben. Liegt hingegen keine Gewerbsmässigkeit vor, sind Kapitalgewinne bei der direkten Bundessteuer steuerfrei. Auf kantonaler Stufe können aber unter Umständen zudem Grundstückgewinnsteuern anfallen. Ob Gewerbsmässigkeit vorliegt, ist somit für die Steuerbelastung zentral. Dies entscheidet sich jedoch nicht allgemein sondern anhand der Gesamtheit der konkreten Umstände im Einzelfall. Als Indizien für Gewerbsmässigkeit gelten die Häufigkeit der An- und Verkäufe, die Art der Vorgehensweise (Planmässigkeit/Systematik), die Besitzdauer, Branchenkenntnisse oder ein enger Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit, der Fremdmittelanteil oder Reinvestitionen.

Umstrukturierung: Personengesellschaft in AG

Das Steuergesetz sieht vor, dass bei einer Umstrukturierung einer Personenunternehmung stille Reserven (Differenz Verkehr- zu Buchwerten) nicht besteuert werden, wenn die Steuerpflicht in der Schweiz fortbesteht, die Einkommenssteuerwerte übernommen werden und ein Betrieb oder Teilbetrieb auf eine juristische Person (wie AG oder GmbH) übertragen wird.

Gilt selbständige Erwerbstätigkeit als Betrieb?

Im konkreten Fall hatte das Bundesgericht zu entscheiden, ob bei einer Umstrukturierung einer Kollektivgesellschaft in eine AG die stillen Reserven auf den Liegenschaften der Einkommenssteuer unterliegen. Unbestritten war, dass die Kollektivgesellschaft gewerbsmässig mit Liegenschaften gehandelt hat. Demgegenüber war fraglich, ob mit dem Vorliegen der selbständigen Erwerbstätigkeit auch ein Betrieb gegeben ist, wie dies der Steuerpflichtige geltend gemacht hat. Das Bundesgericht hat in Erinnerung gerufen, dass im Rahmen einer Umstrukturierung ein Betrieb eine organisierte Einheit von Arbeit und Kapital erfordere. Entgegen anderen Lehrmeinungen hat das Bundesgericht aus dem Umstand, dass eine Generalklausel jegliche selbständige Erwerbstätigkeit der Einkommenssteuer unterwirft, geschlossen, dass der Begriff Betrieb enger zu verstehen sei als der Begriff selbständige Erwerbstätigkeit. Welche Anforderungen jedoch an einen Betrieb zu stellen sind, damit eine Umstrukturierung ohne Steuerfolgen vorgenommen werden kann, hat das Bundesgericht aber (leider) nicht erwähnt. Explizit offen gelassen hat es insbesondere, ob die Anforderungen, wie sie von den Steuerverwaltungen bei Umstrukturierungen von Immobilienverwaltungen gestellt werden, analog anzuwenden sind.

Fazit

Umstrukturierungen von Personenunternehmungen in juristische Personen (AG, GmbH), erfolgen diese aus Haftungsgründen oder im Rahmen einer Nachfolgeregelung, können bei fehlerhafter Planung gravierende steuer- und sozialabgaberechtliche Folgen haben. Statt keinen Abgaben sieht sich die steuerpflichtige Person plötzlich mit Verfahren und massiven Forderungen konfrontiert. Da die Gerichte noch nicht alle Fälle geklärt haben, empfehlen wir im Einzelfall sich durch eine ausgewiesene Fachperson beraten zu lassen.


1BGer vom 24. Mai 2016; 2C_390/2015

Quelle: GHR TaxPage September 2016. Die GHR TaxPage beinhaltet keine Rechts- oder Steuerberatung. Publikation mit freundlicher Genehmigung der GHR Rechtsanwälte AG, Bern Muri und Zürich, www.ghr.ch

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