Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) hat zum Thema «Besteuerung des Eigenmietwertes» ein neues Steuermäppchen aufgeschaltet.

Der Bundesrat beantragt dem Parlament Eintreten auf die Vorlage der Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerates (WAK-S), die einen Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung vorschlägt. Gleichzeitig stellt er Änderungsanträge zu zentralen Eckwerten.

Der Regierungsrat des Kantons Uri will mit einer Teilrevision des Steuergesetzes (StG 2022 – URIEval) die Schätzungsmethode auf den 1. Januar 2024 stark vereinfachen. Die heute angewandte Mischwertmethode ist in der Regel mit einem Augenschein verbunden. Das Verfahren soll nun durch ein einfacheres Schätzungsverfahren abgelöst werden. Neu sollen die Eigenmiet- und Steuerwerte schematisch und formelmässig festgelegt werden. Der Regierungsrat will die neue Schätzungsmethode bezüglich des Einkommenssteuersubstrats möglichst ergebnisneutral einführen. Für die Eigentümerinnen und Eigentümer soll die Schätzungsverfügung transparenter und besser nachvollziehbar sein. Im Vergleich zum heutigen Verfahren sollen Gemeinden und Kanton durch den Verzicht auf den Augenschein rund 3,2 Millionen Franken einsparen können.

In den meisten Fällen sind es die zivilrechtlichen Handänderungen, die bei der Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer eine Steuerpflicht begründen. Steuerbegründend können aber auch die sog. wirtschaftlichen Handänderungen sein, bei denen es zu keiner Übertragung des Eigentums an einem Grundstück und zu keinem Grundbucheintrag kommt. Eine kurze Darstellung der Praxis finden Sie hier.

In seiner Sitzung vom 16. März 2021 hat der Staatsrat die Vernehmlassung erteilt, den Vorentwurf des Gesetzes zur Änderung des Gesetzes über die direkten Kantonssteuern in die Vernehmlassung zu schicken. Mit dieser Revision soll das kantonale Recht an die Änderungen des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden angepasst werden, die sich auf die steuerliche Behandlung finanzieller Sanktionen beziehen. Die vorliegende Revision schreibt darüber hinaus die langjährige Praxis der Kantonalen Steuerverwaltung fest, wonach bei Überführung eines Grundstücks vom Geschäfts- ins Privatvermögen auch dann ein Steuerabschlag von 50 % (für die Kantonssteuer) möglich ist, wenn das Grundstück anschliessend unentgeltlich an ein Kind übertragen wird. Der Frist der Vernehmlassung läuft am 14. Juni 2021 ab.

Die kantonale Steuerverwaltung hat Ihre Praxis der Grundstückgewinnsteuer bei Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung publiziert

Die kantonale Steuerverwaltung hat ihre Praxis über die Vermietung von möblierten Liegenschaften publiziert

Festhypotheken bieten Budgetsicherheit, da der Zinssatz sowie die Laufzeit bestimmt sind. Langfristige Festhypotheken können aber auch nachteilig sein. Dies zum einen, wenn später tiefere Zinssätze erhältlich wären (wie in den letzten Jahren) oder wenn die Liegenschaft wegen erhöhtem Marktwert oder infolge Scheidung, Krankheit oder Tod verkauft wird. In solchen Fällen eine Festhypothek vorzeitig aufzulösen, kann kostspielig sein und hat steuerliche Konsequenzen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wird eine Festhypothek seitens des Kreditnehmers (i.d.R. Grundeigentümer) vorzeitig aufgelöst, verlangt der Kreditgeber regelmässig den dadurch entgangenen Gewinn als Vorfälligkeitsentschädigung. Je nach den Umständen einer solchen Auflösung sind die Steuerfolgen unterschiedlich.

Auflösung im Hinblick auf den Verkauf einer Liegenschaft

Das Bundesgericht hatte im April 2017 zu entscheiden, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung, die im Rahmen einer unmittelbar vor dem Verkauf einer Liegenschaft erfolgten endgültigen Auflösung einer Festhypothek zu bezahlen war als Schuldzinsen vom Einkommen oder als Anlagekosten bei den Grundstückgewinnsteuern abziehbar ist.Im zu beurteilenden Fall wurde keine neue Hypothek abgeschlossen. Mit dem Hinweis, dass als Anlagekosten auch Aufwendungen des Eigentümers für die rechtlichen Verbesserungen des Grundstücks (z.B. Einsprache gegen Bauvorhaben auf Nachbarsgrundstücken) gehören, kam das Bundesgericht zum Schluss, dass die Auflösung einer bestehenden Festhypothek den Wert einer Liegenschaft erhöht. Damit sind solche Vorfälligkeitsentschädigungenbei der kantonalen Grundstückgewinnsteuer abziehbar.Dies bedeutet aber auch, dass solche Vorfälligkeitsentschädigungen bei Grundstücken im Privatvermögen bei der direkten Bundesssteuer nicht abgezogen werden können. Dies als Folge der Steuerfreiheit entsprechender Gewinne.

Ablösung und Neufinanzierung beim gleichen Kreditgeber

Wird eine Festhypothek durch eine andere Hypothek beim selben Kreditgeber abgelöst, stellt dies gemäss Bundesgericht eine blosse Umschuldung dar, mit welcher ein bestehendes Schuldverhältnis nicht beendet, sondern bloss abgeändert wird. Da das Schuldverhältnis weiterbesteht, ist gemäss Bundesgericht die notwendige Verbindung zwischen Kredit und der dafür zu leistenden Vergütung wie bei normalen Schuldzinsen gegeben. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann in solchen Fällen somit bei den kantonalen und den Bundessteuern vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Auflösung wegen Neufinanzierung bei anderem Kreditgeber

Ohne dass das Bundesgericht diese Frage zu beurteilen hatte, hat es darauf hingewiesen, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung wegen Auflösung und Neufinanzierung bei einem anderen Kreditgeber wegen fehlendem weiterbestehendem Schuldverhältnis nicht mit Schuldzinsen gleichzustellen sei. Würde dieser Ansicht gefolgt, könnten diese Kosten nicht abgezogen werden. Einige Kantone, darunter Bern, werden in diesen Fällen die Abzüge für Vorfälligkeitsentschädigungen bei den Einkommens steuern jedoch weiterhin gewähren.

Empfehlung

Die vorzeitige Auflösung von Festhypotheken löst regelmässige Vorfälligkeitsentschädigungen aus. Die sich daraus ergebenden steuerlichen Konsequenzen sind vorgängig abzuklären. Dies einerseits, um den Auflösungsentscheid in Kenntnis der gesamten Kostenfolgen zu fällen und andererseits um die Steuerfolgen bei Bedarf durch eine entsprechende Struktur zu optimieren.

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Quelle: GHR TaxPage November 2017. Die GHR TaxPage beinhaltet keine Rechts- oder Steuerberatung. Publikation mit freundlicher Genehmigung der GHR Rechtsanwälte AG, Bern Muri und Zürich, www.ghr.ch

Investitionen in Immobilien boomen zurzeit und mit ihnen nimmt ebenfalls die Anzahl von Liegenschaftenhändlern zu. Aus Haftungsgründen oder im Rahmen der Nachfolgeplanung entschliesst sich ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler oft, seine Personenunternehmung in eine juristische Person (z.B. eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH, oder Aktiengesellschaft, AG) umzuwandeln. Dies kann jedoch erhebliche Steuern auslösen – wie dies das Bundesgericht in einem neueren Entscheid¹ in Erinnerung gerufen hat.

Gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler

Handelt eine steuerpflichtige Person gewerbsmässig mit Liegenschaften, unterliegen die Einkünfte und die Kapitalgewinne (Differenz zwischen Verkaufspreis und Buchwert) der Einkommenssteuer aus selbständiger Erwerbstätigkeit und damit auch den Sozialabgaben. Liegt hingegen keine Gewerbsmässigkeit vor, sind Kapitalgewinne bei der direkten Bundessteuer steuerfrei. Auf kantonaler Stufe können aber unter Umständen zudem Grundstückgewinnsteuern anfallen. Ob Gewerbsmässigkeit vorliegt, ist somit für die Steuerbelastung zentral. Dies entscheidet sich jedoch nicht allgemein sondern anhand der Gesamtheit der konkreten Umstände im Einzelfall. Als Indizien für Gewerbsmässigkeit gelten die Häufigkeit der An- und Verkäufe, die Art der Vorgehensweise (Planmässigkeit/Systematik), die Besitzdauer, Branchenkenntnisse oder ein enger Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit, der Fremdmittelanteil oder Reinvestitionen.

Umstrukturierung: Personengesellschaft in AG

Das Steuergesetz sieht vor, dass bei einer Umstrukturierung einer Personenunternehmung stille Reserven (Differenz Verkehr- zu Buchwerten) nicht besteuert werden, wenn die Steuerpflicht in der Schweiz fortbesteht, die Einkommenssteuerwerte übernommen werden und ein Betrieb oder Teilbetrieb auf eine juristische Person (wie AG oder GmbH) übertragen wird.

Gilt selbständige Erwerbstätigkeit als Betrieb?

Im konkreten Fall hatte das Bundesgericht zu entscheiden, ob bei einer Umstrukturierung einer Kollektivgesellschaft in eine AG die stillen Reserven auf den Liegenschaften der Einkommenssteuer unterliegen. Unbestritten war, dass die Kollektivgesellschaft gewerbsmässig mit Liegenschaften gehandelt hat. Demgegenüber war fraglich, ob mit dem Vorliegen der selbständigen Erwerbstätigkeit auch ein Betrieb gegeben ist, wie dies der Steuerpflichtige geltend gemacht hat. Das Bundesgericht hat in Erinnerung gerufen, dass im Rahmen einer Umstrukturierung ein Betrieb eine organisierte Einheit von Arbeit und Kapital erfordere. Entgegen anderen Lehrmeinungen hat das Bundesgericht aus dem Umstand, dass eine Generalklausel jegliche selbständige Erwerbstätigkeit der Einkommenssteuer unterwirft, geschlossen, dass der Begriff Betrieb enger zu verstehen sei als der Begriff selbständige Erwerbstätigkeit. Welche Anforderungen jedoch an einen Betrieb zu stellen sind, damit eine Umstrukturierung ohne Steuerfolgen vorgenommen werden kann, hat das Bundesgericht aber (leider) nicht erwähnt. Explizit offen gelassen hat es insbesondere, ob die Anforderungen, wie sie von den Steuerverwaltungen bei Umstrukturierungen von Immobilienverwaltungen gestellt werden, analog anzuwenden sind.

Fazit

Umstrukturierungen von Personenunternehmungen in juristische Personen (AG, GmbH), erfolgen diese aus Haftungsgründen oder im Rahmen einer Nachfolgeregelung, können bei fehlerhafter Planung gravierende steuer- und sozialabgaberechtliche Folgen haben. Statt keinen Abgaben sieht sich die steuerpflichtige Person plötzlich mit Verfahren und massiven Forderungen konfrontiert. Da die Gerichte noch nicht alle Fälle geklärt haben, empfehlen wir im Einzelfall sich durch eine ausgewiesene Fachperson beraten zu lassen.

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¹BGer vom 24. Mai 2016; 2C_390/2015Quelle: GHR TaxPage September 2016. Die GHR TaxPage beinhaltet keine Rechts- oder Steuerberatung. Publikation mit freundlicher Genehmigung der GHR Rechtsanwälte AG, Bern Muri und Zürich, www.ghr.ch