Wird beim Verkauf eines Grundstücks oder von betriebsnotwendigem Anlagevermögen eines Unternehmens ein Gewinn realisiert, kann die darauf lastende (Grundstück)Gewinnsteuer bei Reinvestition des Gewinns aufgeschoben werden. Die Voraussetzungen dafür und Fallstricke werden nachfolgend kurz erläutert.

Die Ersatzbeschaffung im Privatvermögen – Aufschub der Grundstückgewinnsteuer

Bei Privatvermögen ist die Ersatzbeschaffung nur beim Verkauf von Grundstücken möglich. Das Bundesrecht schreibt vor, dass die Besteuerung des Grundstückgewinns bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzter Wohnliegenschaft durch die Kantone aufzuschieben ist, wenn der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist für den Erwerb oder zum Bau eines gleichgenutzten Ersatzobjektes in der Schweiz verwendet wird.Als angemessen wird gemäss Praxis eine Frist von rund zwei Jahren erachtet. Bei einem Verkauf eines Grundstücks wird regelmässig darauf abgestellt, ob der steuer pflichtige Verkäufer in der verkauften Liegenschaft gewohnt hat, d.h. seinen Wohnsitz dort hatte. Folglich kann bei der Veräusserung einer Zweitwohnung (Ferienliegenschaft) kein Steueraufschub geltend gemacht werden. Wird ein Mehrfamilienhaus veräussert, in welchem der Veräusserer eine Wohnung bewohnte, wird der Steueraufschub nur anteilmässig gewährt. Analoges gilt bei Veräusserung durch einen Alleineigentümer und Kauf als Mit-/Gesamteigentümer. Wird nicht der gesamte Verkaufserlös reinvestiert, werden Grundstückgewinnsteuern erhoben (zum Beispiel wenn die Kinder ausgezogen sind und sich die Eltern ein kleineres Eigen heim kaufen).Wie bereits das Wort „Steueraufschub“ sagt, wird die Grundstückgewinnsteuer lediglich aufgeschoben und nicht aufgehoben. Deshalb wird bei einem späteren Verkauf des Ersatzgrundstückes nicht nur dessen Wert zuwachs, sondern auch derjenige des früher veräusserten Grundstückes besteuert. Auf dem Ersatzgrundstück lasten somit Steuern des veräusserten Grundstückes (sog. latente Steuern). Bei analogen Steueraufschubsachverhalten wie Scheidung oder Erbschaft sind diese bei der Wertermittlung unbedingt zu berücksichtigen.

Die Ersatzbeschaffung im Geschäftsvermögen

Beim Geschäftsvermögen können die stillen Reserven auf einen Ersatzgegenstand übertragen werden, wenn betriebsnotwendiges Anlagevermögen in der Schweiz ersetzt wird. Die Übertragung erfolgt durch sofortige Herabsetzung des Buchwertes im Umfang der realisierten stillen Reserven oder durch Buchung einer Ersatzbeschaffungsreserve.Betriebsnotwendigkeit ist gegeben, wenn das Anlage vermögen nach dessen Zweckbestimmung unmittelbar der Betriebstätigkeit dient, was im Einzelfall abzuklären ist. Nicht erforderlich ist diese Voraussetzung jedoch bei der Ersatzbeschaffung von Beteiligungen durch Kapitalgesellschaften und Genossenschaften. Bei diesen ist für die Übertragung der stillen Reserven auf neue Beteiligungen lediglich erforderlich, dass die veräusserte Beteiligung mindestens 10% des Aktienkapitals oder des Gewinns und der Reserve der anderen Gesellschaft ausmacht und die Beteiligung mindestens ein Jahr gehal ten wurde. Die Beteiligungs-Veräusserin muss zudem weder einen Betrieb führen noch eine bestimmte Beteiligungsquote erwerben. Diese Erleichterungen lassen sich steuerplanerisch einsetzen.Werden hingegen Grundstücke veräussert, können sowohl der Wertzuwachsgewinn als auch die wieder eingebrachten Abschreibungen nur auf ein Ersatzgrund stück übertragen werden. Eine Übertragung der stillen Reserven auf bewegliches Anlagevermögen ist nicht möglich, d.h. dieser wird bei Veräusserung des Grundstücks besteuert.

Empfehlung

Sowohl Privatpersonen wie auch juristische Personen können unter unterschiedlichen Voraussetzungen bei Ersatzbeschaffungen in den Genuss eines Steueraufschubs kommen. Um im Einzelfall die steuerplanerischen Möglichkeiten auszunützen, ist der Bezug einer Steuerfachperson bei der konkreten Ausgestaltung ratsam.

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Quelle: GHR TaxPage April 2016. Die GHR TaxPage beinhaltet keine Rechts- oder Steuerberatung. Publikation mit freundlicher Genehmigung der GHR Rechtsanwälte AG, Bern Muri und Zürich, www.ghr.ch

Unternehmen mit Sitz im Kanton Zürich, die eine Liegenschaft veräussern, sollen Geschäftsverluste bei der Grundstückgewinnsteuer – wie dies bei Unternehmen mit Sitz ausserhalb des Kantons bereits möglich ist – verrechnen können. Diese Benachteiligung der Zürcher Unternehmen soll beseitigt werden. Dies beantragt der Regierungsrat dem Kantonsrat.

Ungleichbehandlung aufgrund eines Bundesgerichtsentscheides

Im Kanton Zürich gilt bei der Grundstückgewinnbesteuerung das monistische System. Demnach unterliegen Gewinne auf Liegenschaften im Geschäftsvermögen der separaten Grundstückgewinnsteuer, gleich wie für natürliche Personen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung können Unternehmen, die im Kanton Zürich eine Liegenschaft veräussern, ihren Sitz aber in einem anderen Kanton haben, Geschäftsverluste bei der Grundstückgewinnsteuer hingegen zur Verrechnung bringen – im Gegensatz zu Zürcher Firmen. Diese Regelung überzeugt mit Blick auf die Rechtsgleichheit nicht und stellt für den Kanton Zürich einen Standortnachteil dar.Daher will der Regierungsrat das Steuergesetz so ändern, dass die Verrechnung von Geschäftsverlusten bei der Grundstückgewinnsteuer für alle Unternehmen ermöglicht wird.

Ausfälle jährlich 4 bis 5 Mio. Franken

Aufgrund von Erhebungen des Kantonalen Steueramtes dürften die dadurch entstehenden Ausfälle bei der Grundstückgewinnsteuer, die allein die Gemeinden vereinnahmen, nicht allzu sehr ins Gewicht fallen: Hochrechnungen, ausgehend von den 2009 veranlagten Grundstückgewinnsteuern in einer repräsentativen Anzahl von Gemeinden (inklusive der Städte Winterthur und Zürich), haben jährliche Ausfälle für sämtliche Gemeinden von 4 bis 5 Millionen Franken ergeben. Das ist nach Ansicht des Regierungsrates im Interesse der Gleichbehandlung und der Fairness verkraftbar.

Monistisches System soll beibehalten werden

Aus diesen Gründen beantragt der Regierungsrat dem Kantonsrat, die Änderung zu beschliessen. Die neue Regelung entspricht jener, welche die meisten Kantone kennen, die das monistische System anwenden. Bei der Alternative des dualistischen Systems, bei dem die Gewinne von Unternehmen aus Grundstücksverkäufen über die Gewinnsteuer besteuert werden, wären die Verluste für die Gemeinden gemäss Regierungsrat erheblich höher.

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Quelle: Medienmitteilung des Regierungsrates des Kantons Zürich vom 8.1.2015

Die ESTV hat ihre Publikation «Steuermäppchen» in der Ausgabe 2014 veröffentlicht.Die Publikation, die viele wesentliche Steuertabellen in der jeweils aktuellen Ausgabe zum Steuerrecht enthält, ist in drei Bereiche aufgeteilt:

• Einkommens- und Vermögenssteuern der natürlichen PersonenDiese PDF-Datei enthält die Steuertabellen:
  • Abzüge vom Zweitverdienereinkommen
  • Sozialabzüge vom Einkommen
  • Steuerliche Behandlung der Kinderbetreuungskosten
  • Sozialabzüge vom Vermögen und steuerfreies Minimum
  • Abzüge für Banksparen
  • Kombinierte Abzüge für Versicherungsprämien und Zinsen von Sparkapitalien
  • AHV/IV-Renten, SUVA-Renten, Arbeitslosenentgelt
  • Besteuerung der Kapitalleistungen aus beruflicher Vorsorge (2. Säule) und aus gebundener Selbstvorsorge (Säule 3a)
  • Besteuerung der Renten und Kapitalleistungen aus beruflicher Vorsorge - Übergangsbestimmungen
  • Reduktion der wirtschaftlichen Doppelbelastung
  • Altersabzug / Abzug für bescheidene Einkommen
  • Pauschalabzug für übrige Berufsauslage
  • Abzug für Krankheitskosten
  • Abzugsmöglichkeiten von Zuwendungen für gemeinnütziger Zwecke
  • Abzugsmöglichkeiten von Zuwendungen an politische Parteien
  • Abzüge für Unterhaltskosten von Grundstücken und Gebäuden
  • Übersicht über die Massnahmen zur Beseitigung der Folgen der kalten Progression
• Gewinn- und Kapitalsteuern der juristischen PersonenDiese PDF-Datei enthält die Steuertabellen:
  • Einfache Ansätze der Gewinnsteuer für juristische Personen
  • Einfache Ansätze der Kapitalsteuer für juristische Personen
  • Besteuerung der Holding- und Beteiligungsgesellschaften
  • Besteuerung der Domizil- und Verwaltungsgesellschaften
  • Minimalsteuern der juristischen Personen
  • Liegenschaftssteuern der juristischen und natürlichen Personen
  • Minimalsteuern der natürlichen Personen
• Vermögensgewinnsteuern sowie Erbschafts- und SchenkungssteuernDiese PDF-Datei enthält Informationen zu folgenden Themen:
  • Besteuerung der Gewinne auf beweglichem Vermögen, der Lotterie- und Totogewinne sowie der Liqudationsgewinne
  • Grundstückgewinnsteuer
  • Erbschafts- und Schenkungssteuern

Ab sofort stellt Ihnen die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden die Deklarationssoftware SofTax GR 2014 GGSt für die Erstellung von Steuererklärungen der erzielten Grundstückgewinne in der Steuerperiode 2014 zur Verfügung.Herunterladen können Sie die Software auf der folgenden Seite:

• Direkt zur Grundstückgewinnsteuer-Software SofTax GR 2014 GGSt

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Quelle: Medienmitteilung des Kantons Graubünden vom 17.06.2014

Das Rundschreiben der Finanzdirektion an die Gemeinden über den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (§ 216 Abs. 3 lit. i und § 226a StG) wurde an die neuere Rechtsprechung angepasst.Das angepasste Rundschreiben der Finanzdirektion (ZStB Nr. 37/461) berücksichtigt die aktuelle kantonale und bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Ersatzbeschaffung. So steht gemäss Entscheid des Bundesgerichts vom 19. Dezember 2012 bei ausserkantonalen Ersatzbeschaffungen das Recht zur Besteuerung des im Wegzugskanton aufgeschobenen Grundstückgewinns bei Wegfall des Steueraufschubs grundsätzlich dem Zuzugskanton zu. Ausgenommen sind Fälle von reinvestitionsnahen Veräusserungen des Ersatzobjekts. Weiter hat das Bundesgericht mit Urteil vom 20. September 2011 entschieden, dass der infolge Ersatzbeschaffung aufgeschobene Grundstückgewinn durch die Steuerbehörde verbindlich festzulegen ist. Schliesslich berücksichtigt das Rundschreiben auch den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 14. März 2012 zum Steueraufschub bei so genannten Kaskadenersatzbeschaffungen.Weiter wurde der Teil zur Handänderungssteuer, welche auf den 1. Januar 2005 abgeschafft wurde, aus dem Rundschreiben entfernt.Das angepasste Rundschreiben ersetzt das bisherige Rundschreiben vom 19. November 2001 mit sofortiger Wirkung.

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Quelle: Medienmitteilung des Kantons Zürich vom 28.05.2014.

Für den Kanton Graubünden steht neu ein Grundstückgewinnsteuer-Rechner bereit, mit dem sich in einfacheren Fällen die Grundstückgewinnsteuer berechnet werden kann.Der neue Steuerrechner unterstützt die Berechnung von Gewinn und Steuern

• für eine veräussernde Person aus der Veräusserung eines Objektes oder
• mehrerer zum gleichen Zeitpunkt erworbener Objekte im Rahmen des gleichen Veräusserungsgeschäftes.

Bei Beteiligung mehrerer veräussernder Personen an einem Veräusserungsgeschäft (z.B. Miteigentum am Veräusserungsobjekt), sind separate Berechnungen pro Person erforderlich (jeweils basierend auf den entsprechenden Anteilen an Erlösen und Kosten).Die Berücksichtigung der Geldentwertung und der Eigentumsdauer erfolgt für die Gewinn- und Steuerberechnung automatisch auf Basis der erfassten Daten.

Weitere Informationen zum Thema

• Direkt zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer Graubünden

Die ESTV hat ihre Publikation «Steuermäppchen» in der Ausgabe 2013 veröffentlicht.Die Publikation, die viele wesentliche Steuertabellen in der jeweils aktuellen Ausgabe zum Steuerrecht enthält, ist in drei Bereiche aufgeteilt:

• Einkommens- und Vermögenssteuern der natürlichen PersonenDiese PDF-Datei enthält die Steuertabellen:
  • Abzüge vom Zweitverdienereinkommen
  • Sozialabzüge vom Einkommen
  • Steuerliche Behandlung der Kinderbetreuungskosten in den Kantonen
  • Sozialabzüge vom Vermögen und steuerfreies Minimum
  • Abzüge für Banksparen
  • Kombinierte Abzüge für Versicherungsprämien und Zinsen von Sparkapitalien
  • Besteuerung der AHV/IV-, SUVA-Renten, Arbeitslosenentgeld, Besteuerung der Leibrenten
  • Besteuerung der Kapitalleistungen aus beruflicher Vorsorge (2. Säule) und aus gebundener Selbstvorsorge (Säule 3a)
  • Besteuerung der Renten und Kapitalleistungen aus beruflicher Vorsorge - Übergangsbestimmungen
  • Reduktion der wirtschaftlichen Doppelbelastung
  • Altersabzug / Abzug für bescheidene Einkommen
  • Gewinnungskosten für unselbständig Erwerbende
  • Abzug für Krankheitskosten
  • Abzugsmöglichkeiten von Zuwendungen für gemeinnütziger Zwecke
  • Abzüge für Unterhaltskosten von Grundstücken und Gebäuden
  • Indexklauseln
  • Übersicht über die Massnahmen zur Beseitigung der Folgen der kalten Progression
  • Steuerbezug in den Kantonen
  • Steuerfüsse in den Kantonshauptorten 2010, Kantons-, Gemeinde- Kirchensteuerfüsse - Natürliche Personen
• Gewinn- und Kapitalsteuern der juristischen PersonenDiese PDF-Datei enthält die Steuertabellen:
  • Einfache Ansätze der Gewinnsteuer für juristische Personen
  • Einfache Ansätze der Kapitalsteuer für juristische Personen
  • Steuerfüsse in den Kantonshauptorten 2010, Kantons-, Gemeinde- Kirchensteuerfüsse - Juristische Personen
  • Besteuerung der Holding- und Beteiligungsgesellschaften
  • Besteuerung der Domizil- und Verwaltungsgesellschaften
  • Minimalsteuern der juristischen Personen
  • Liegenschaftssteuern der juristischen und natürlichen Personen
  • Minimalsteuern der natürlichen Personen
• Vermögensgewinnsteuern sowie Erbschafts- und SchenkungssteuernDiese PDF-Datei enthält Informationen zu folgenden Themen:
  • Besteuerung der Gewinne auf beweglichem Vermögen, der Lotterie- und Totogewinne sowie der Liqudationsgewinne
  • Grundstückgewinnsteuer
  • Erbschafts- und Schenkungssteuern

Der Kanton Luzern hat ein neues Formular für die Grundstückgewinnsteuer auf seiner Webseite aufgeschaltet. Ab sofort kann diese Steuererklärung direkt am PC ausgefüllt, gespeichert und ausgedruckt werden.Das bisherige Grundstückgewinn-Steuererklärungsformular wurde inhaltlich überarbeitet und dem neuen Design der anderen Steuerformulare angepasst. Neu kann diese Steuererklärung gleich wie die Steuererklärung für die Kantons-, Gemeinde- und direkte Bundessteuer von der Homepage der Dienststelle Steuern heruntergeladen, elektronisch ausgefüllt, gespeichert und ausgedruckt werden

• Den Link zum Formular finden Sie auf: www.steuern.lu.ch/steuererklaerung/

Als neues Hilfsmittel zum Ausfüllen der Steuererklärung steht zudem eine Wegleitung zur Verfügung, die ebenfalls auf der Homepage aufgeschaltet ist.

• Den Link zur Wegleitung finden Sie auf: www.steuern.lu.ch/publikationen/nav_wegleitungen/

Die neue Steuererklärung kann ab sofort für die Deklaration von der Grundstückgewinnsteuer unterliegenden Gewinnen verwendet werden.

Auch Unternehmen mit Sitz im Kanton, die eine Liegenschaft veräussern, sollen Geschäftsverluste bei der Grundstückgewinnsteuer zur Verrechnung bringen können. Bis anhin besteht aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichts eine solche Möglichkeit nur für Unternehmen, wenn sie ihren Sitz in einem anderen Kanton haben. Der Regierungsrat hat die Finanzdirektion ermächtigt, zu einer entsprechenden Änderung des Steuergesetzes ein Vernehmlassungsverfahren durchzuführen.

Verlustverrechnung bisher nur für ausserkantonale Unternehmen

Im Kanton Zürich gilt bei der Grundstückgewinnbesteuerung das monistische System. Danach unterliegen auch Gewinne auf Liegenschaften im Geschäftsvermögen der separaten Grundstückgewinnsteuer, die im Kanton Zürich von den Gemeinden erhoben wird. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung können Unternehmen, die im Kanton Zürich eine Liegenschaft veräussern, ihren Sitz aber in einem anderen Kanton haben, Geschäftsverluste bei der Grundstückgewinnsteuer zur Verrechnung bringen. Gemäss dem geltenden kantonalen Steuergesetz ist zürcherischen Unternehmen eine solche Verrechnung hingegen verwehrt.Auch wenn gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts solche unterschiedlichen Lösungen für ausser- und innerkantonale Unternehmen zulässig sind, kann dies im Hinblick auf das Gebot der Rechtsgleichheit kaum mehr überzeugen. Die heutige Regelung stellt für den Kanton Zürich auch einen Standortnachteil dar. Daher soll, unter Beibehaltung des monistischen Systems, das Steuergesetz so geändert werden, dass die Verrechnung von Geschäftsverlusten bei der Grundstückgewinnsteuer für alle Unternehmen ermöglicht wird.

Monistisches System soll beibehalten werden

Der Regierungsrat hat daher die Finanzdirektion ermächtigt, bei ausgewählten kantonalen Wirtschaftsverbänden, kantonalen Verbänden der Gemeindebehörden sowie den Städten Zürich und Winterthur zu einer entsprechenden Änderung des Steuergesetzes ein Vernehmlassungsverfahren durchzuführen. Die Alternative eines Übergangs zum dualistischen System bei der Grundstückgewinnbesteuerung lehnt der Regierungsrat ab. Danach würden Gewinne auf Liegenschaften im Geschäftsvermögen, wie das übrige Geschäftseinkommen mit der Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst. Eine solche Lösung hätte jedoch für die Gemeinden zu hohe Steuerausfälle zur Folge.

Die ESTV hat den Teil «Vermögensgewinnsteuern sowie Erbschafts- und Schenkungssteuern» ihrer Publikation «Steuermäppchen» in der Ausgabe 2012 (Stand 1.111.2012) veröffentlicht.Die Publikation enthält eine Tabelle zur Besteuerung der Gewinne auf Privatgrundstücken (Grundstückgewinnsteuer), die aufzeigt, in welchen Kantonen auf welcher Stufe (Kanton/Gemeinde) eine entsprechende Steuer erhoben wird und ob diese nach Einkommenssteuertarif  erfolgt.Weiter enthält diese Publikation einige allgemeinen Informationen zur Erhebung der Erbschafts- und Schenkungssteuern.